Se protéger contre les risques locatifs est une préoccupation majeure pour les propriétaires bailleurs. Deux principales solutions s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés (ALI) et la caution. Comment fonctionnent ces dispositifs et lequel choisir ? Cet article vous apporte toutes les réponses pour faire le bon choix.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés est un contrat de garantie souscrit par le propriétaire bailleur auprès d’une compagnie d’assurances. Elle couvre les risques d’impayés de loyer et de charges, mais également les éventuels dégradations du logement et les frais de justice en cas de litige avec le locataire. Cette assurance est facultative, mais elle permet au propriétaire d’avoir l’esprit tranquille en cas de problème avec son locataire.
Qu’est-ce que la caution ?
La caution, quant à elle, est une garantie personnelle apportée par un tiers (souvent un proche du locataire), qui s’engage à payer les sommes dues par le locataire en cas de défaillance de celui-ci. Cette garantie est solidaire, c’est-à-dire que le cautionnement peut être exigé dès le premier incident de paiement et ce, sans avoir à recourir à une procédure judiciaire.
Comparaison entre l’assurance loyers impayés et la caution
Pour choisir entre l’assurance loyers impayés et la caution, il convient de comparer les avantages et les inconvénients de chacune de ces solutions. L’ALI présente l’avantage d’une couverture étendue, incluant non seulement les impayés de loyers, mais aussi les dégradations locatives et les frais de justice. Elle offre également une prise en charge rapide des incidents de paiement, sans attendre une décision judiciaire. En revanche, cette assurance a un coût : elle représente généralement entre 2% et 4% du montant annuel des loyers perçus.
La caution, quant à elle, est gratuite pour le propriétaire. Cependant, la solvabilité de la personne se portant caution doit être vérifiée avec soin, car en cas de défaillance du locataire et de la caution, le propriétaire se retrouvera sans recours. De plus, le recouvrement des sommes dues peut s’avérer long et complexe en cas de litige avec le locataire et/ou la caution.
Peut-on cumuler assurance loyers impayés et caution ?
Dans certaines situations, il peut être tentant pour le propriétaire bailleur de cumuler l’assurance loyers impayés avec une caution. Toutefois, cette possibilité est encadrée par la loi. En effet, depuis la loi ALUR de 2014, le cumul de l’ALI et de la caution est interdit pour les locations à usage de résidence principale, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger une caution et souscrire une assurance loyers impayés pour se protéger davantage.
Quelques conseils pour choisir entre assurance loyers impayés et caution
Pour faire le bon choix entre l’assurance loyers impayés et la caution, il est important d’évaluer les risques liés à la location et de tenir compte des caractéristiques du logement, du locataire et du marché locatif. Si le propriétaire estime que les risques d’impayés sont faibles (par exemple, si le locataire dispose de revenus stables et suffisants), il peut privilégier la caution. En revanche, si les risques d’impayés sont élevés (en raison d’un taux de vacance locative important dans la zone géographique ou d’une situation précaire du locataire), l’assurance loyers impayés peut être une solution plus adaptée.
Enfin, avant de souscrire une assurance loyers impayés ou d’exiger une caution, il est indispensable de bien vérifier la solvabilité du locataire en demandant les pièces justificatives requises (bulletins de salaire, avis d’imposition, etc.) et en réalisant une étude approfondie du dossier.
En conclusion, le choix entre assurance loyers impayés et caution dépend des spécificités de chaque situation locative. Chaque propriétaire doit évaluer les risques et choisir la solution la plus adaptée à ses besoins pour assurer la pérennité de son investissement locatif.