Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif novateur qui permet de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes. Mais quelles sont les conditions d’éligibilité ? Et quels sont les avantages pour les futurs propriétaires ? Cet article fait le point sur ce mécanisme encore méconnu et ses enjeux.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?
Le bail réel solidaire est un dispositif juridique créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété tout en bénéficiant d’une réduction du coût d’acquisition grâce à une dissociation entre le foncier et le bâti. En clair, le BRS consiste à acheter uniquement le logement sans devenir propriétaire du terrain sur lequel il se trouve.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au BRS ?
Pour être éligible au BRS, un ménage doit remplir plusieurs conditions :
– Être primo-accédant : Le BRS s’adresse aux personnes qui n’ont jamais été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Des exceptions sont toutefois prévues pour les personnes ayant perdu la qualité de propriétaire à la suite d’une séparation ou d’un décès.
– Respecter des plafonds de ressources : Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain seuil, fixé en fonction de la taille du ménage et de la zone géographique. Ces plafonds sont les mêmes que ceux applicables au prêt social location-accession (PSLA).
– Occuper le logement en tant que résidence principale : Le logement acquis dans le cadre du BRS doit être occupé par le ménage au moins 8 mois par an, sauf exceptions (raison professionnelle, hospitalisation, etc.).
Quels avantages procure le BRS ?
Le principal avantage du BRS est de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété à un coût réduit. En effet, grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti, l’acquéreur n’a pas à financer l’achat du terrain. La réduction du prix d’acquisition peut ainsi atteindre 20 % à 40 % selon les cas.
De plus, le BRS offre une garantie de relogement en cas de difficultés financières. Si l’acquéreur ne parvient plus à payer ses mensualités, il peut demander à bénéficier d’un relogement social auprès de l’organisme gestionnaire du BRS.
Comment fonctionne concrètement le BRS ?
Dans le cadre du BRS, l’acquéreur conclut un bail d’une durée de 18 à 99 ans avec un organisme gestionnaire de foncier solidaire (OFS), généralement une collectivité territoriale ou un établissement public. Ce bail lui accorde la jouissance exclusive du terrain et lui permet de construire ou d’acheter un logement sur ce terrain.
En contrepartie, l’acquéreur s’engage à respecter les conditions d’éligibilité au BRS et à payer une redevance annuelle à l’OFS. Cette redevance est généralement modeste (quelques centaines d’euros par an) et peut être révisée en fonction de l’évolution des prix du foncier.
Le BRS est-il adapté à tous les projets immobiliers ?
Si le BRS présente des avantages indéniables pour les ménages modestes, il ne convient pas nécessairement à tous les projets immobiliers. Plusieurs éléments sont à prendre en compte avant de se lancer :
– La revente du logement : En cas de revente, le propriétaire doit céder son logement à un prix inférieur au marché, en tenant compte de la décote liée au foncier. De plus, l’OFS dispose d’un droit de préemption et peut racheter le logement en priorité.
– La transmission du logement : En cas de transmission du logement (donation ou succession), les héritiers doivent également respecter les conditions d’éligibilité au BRS pour pouvoir bénéficier du dispositif.
– Le financement : Bien que le BRS permette de réduire le coût d’acquisition, il convient de vérifier si l’on est en mesure de financer l’achat du logement. Les banques restent souvent frileuses à l’idée de financer ce type de projet, considérant que la dissociation entre le foncier et le bâti représente un risque pour elles.
Ainsi, avant de se lancer dans un projet immobilier en BRS, il est essentiel de bien mesurer les avantages et les inconvénients de ce dispositif et de s’assurer qu’il correspond à ses besoins et ses attentes.