La transmission d’un bien immobilier est souvent synonyme de lourds droits de succession à payer pour les héritiers. Pourtant, il existe des solutions pour alléger, voire éviter totalement, cette charge financière. Dans cet article, nous vous présentons les différentes stratégies et conseils pour minimiser l’impact des droits de succession sur un bien immobilier.
1. La donation-partage
La donation-partage permet au donateur de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant, tout en répartissant équitablement les biens entre ses héritiers. Cette solution présente plusieurs avantages :
- Elle permet d’éviter les conflits entre héritiers lors du règlement de la succession ;
- Les droits de donation sont généralement moins élevés que les droits de succession ;
- Le montant des abattements fiscaux est renouvelable tous les 15 ans.
Ainsi, la donation-partage permet non seulement d’organiser la transmission du patrimoine en amont mais aussi d’alléger la fiscalité pour les héritiers.
2. L’assurance-vie
Souscrire une assurance-vie est une autre solution pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier. En effet, en cas de décès, le capital constitué dans le contrat d’assurance-vie est transmis aux bénéficiaires désignés, en franchise d’impôts jusqu’à un certain montant :
- 152 500 € par bénéficiaire si le souscripteur est âgé de moins de 70 ans lors des versements ;
- 30 500 € au total pour l’ensemble des bénéficiaires si le souscripteur est âgé de 70 ans ou plus lors des versements.
Cette solution peut ainsi permettre de couvrir tout ou partie des droits de succession à payer sur un bien immobilier.
3. La démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Cette stratégie peut s’avérer intéressante pour éviter les droits de succession, car seul l’usufruitier est redevable de ces droits.
Ainsi, en transmettant la nue-propriété à ses héritiers et en conservant l’usufruit, le propriétaire permet à ses héritiers d’échapper aux droits de succession. À son décès, l’usufruit s’éteint et les héritiers récupèrent la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits.
4. La SCI familiale
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale permet également d’éviter les droits de succession sur un bien immobilier. En effet, en intégrant le bien immobilier dans une SCI, il est possible de transmettre progressivement des parts de la société à ses héritiers, en bénéficiant des abattements fiscaux sur les donations.
La SCI familiale offre également une plus grande souplesse dans la gestion du bien immobilier, notamment en cas de désaccords entre les héritiers.
5. Le pacte Dutreil
Enfin, le pacte Dutreil est un dispositif fiscal permettant d’alléger les droits de succession sur les parts d’une entreprise, y compris lorsque celle-ci détient un patrimoine immobilier. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire que l’entreprise soit qualifiée d’entreprise familiale et que les héritiers s’engagent à conserver les parts pendant une durée minimale.
Le pacte Dutreil permet ainsi d’exonérer jusqu’à 75 % de la valeur des parts transmises aux héritiers, dans la limite de certaines conditions.
En adoptant l’une ou plusieurs de ces stratégies, il est possible d’éviter ou de minimiser considérablement l’impact des droits de succession sur un bien immobilier. Un conseil avisé serait donc de consulter un expert en gestion de patrimoine pour étudier la situation particulière et déterminer les solutions les mieux adaptées.